關鍵詞

· 民事

· 案外人執(zhí)行異議之訴

· 不動產(chǎn)買賣

· 已支付價款

· 多份買賣合同

基本案情

　　李某水等三人訴稱：福建省廈門市中級人民法院（以下簡稱廈門中院）在執(zhí)行廈門某公司申請強制執(zhí)行某某公司債權糾紛一案中,，查封,、凍結了李某水等三人共同購買的某房地產(chǎn)10層A,、B,、C、D,、E,、F,、G,、H等八單元房產(chǎn)及地下二層38號,、39號、46號,、125號車位等價值高達數(shù)億元的房產(chǎn)及車位,。李某水等三人在查封前就與某某公司簽訂了商品房買賣合同且已實際入住使用多年，該事實已經(jīng)過生效仲裁裁決確認,，合法有效,，應受法律保護。案涉房產(chǎn)和車位未辦理過戶登記也并非李某水等三人自身原因所致。李某水等三人提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定,，應予支持,。廈門某公司申請執(zhí)行的標的額較小，但廈門中院卻查封了包括李某水等三人共同購買的案涉房產(chǎn),、車位在內(nèi)合計價值高達數(shù)億元的財產(chǎn)，屬于超標的額查封,、凍結,。請求判令撤銷（2008）廈執(zhí)行字第256-16號執(zhí)行裁定書，不得執(zhí)行針對某某公司名下的前述房地產(chǎn),。
　　廈門某公司辯稱：1.仲裁裁決不足以對抗（2008）廈執(zhí)行字第256號案件的執(zhí)行,，李某水等三人在仲裁時并未提交《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議書》的原件，相關合同并未在廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局進行備案登記,，廈門市仲裁委員會在裁決時根本無法確認李某水等三人是否曾與廈門某某公司簽署過真實,、合法、有效的《商品房買賣合同》,。廈門市仲裁委員會并未對李某水等三人支付購房款,、實際占用案涉房產(chǎn)和車位的具體時間進行核實。2.在某某公司身負巨額債務無法清償,，而被查封房產(chǎn)為其名下唯一可供清償財產(chǎn)外,，即使按目前市場價格估算，被查封房產(chǎn)在支付過戶稅費,、拍賣傭金并優(yōu)先清償其他抵押債權后根本無法覆蓋其全部債務本息,，法院不存在超標的查封的情形。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第二十一條第二款規(guī)定，發(fā)現(xiàn)超標的額查封,、扣押,、凍結的，人民法院應當根據(jù)被執(zhí)行人的申請或依職權,，及時解除超標的額部分財產(chǎn)的查封,、扣押、凍結,，但該財產(chǎn)為不可分物且被執(zhí)行人無其他可供執(zhí)行的財產(chǎn)或其他財產(chǎn)不足以清償債務的除外,。李某水等三人并不具備就查封標的提出異議的主體資格。3.依照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》的精神,，應當適用該規(guī)定的第二十九條進行裁決,。李某水等三人從未說明異議房產(chǎn)的用途及其名下房產(chǎn)情況，如果異議房產(chǎn)并非其名下唯一房產(chǎn)，或該房產(chǎn)的用途非用于異議人自住,，則不符合第二十九條規(guī)定的第二項條件,。李某水等三人提交的裁決書并未對其已支付購房款項的轉賬憑證進行申核，在已提交證據(jù)中也無直接證據(jù)可以證明李某水等三人已真實繳付了購房款,無論李某水等三人是否滿足二十九條的規(guī)定,，也未能滿足第二十八條的規(guī)定,。
　　法院經(jīng)審理查明：李某水等三人與某某公司簽訂編號為0342304、0342302,、0342303,、0342306、0342307,、0342308,、0342309、0342169號《商品房買賣合同》,，均無落款日期,。合同約定李某水等三人向某某公司購買某房地產(chǎn)10層A、B,、C,、D、E,、F,、G、H八套房產(chǎn),，總價款分別為233萬元,、70萬元、70萬元,、66.7萬元,、230萬元、72萬元,、70萬元,、74萬元。某某公司分別向李某水等三人開具《廈門市不動產(chǎn)轉讓（銷售）專用票據(jù)》,，確認收到李某水等三人購買該八套房產(chǎn)購房款97萬元,、35萬元、55萬元,、33萬元,、95萬元、56萬元,、35萬元,、37萬元,。上述票據(jù)的落款時間均為2006年6月8日。李某水等三人又與某某公司簽訂編號為0342160,、0342161,、0342157、0342299號《商品房買賣合同》,，均無落款日期,。合同約定李某水等三人向某某公司購買該房地產(chǎn)地下二層38號、39號,、46號,、125號車位，價款均分別為16萬元,。上述合同附件四《補充協(xié)議書》約定，2006年6月10日前支付80000元,，余款80000元于合同鑒證后5日內(nèi)付清,。某某公司分別向李某水等三人開具《廈門市不動產(chǎn)轉讓（銷售）專用票據(jù)》，確認收到李某水等三人購買該四個車位的購房款8萬元,、8萬元,、8萬元、8萬元,。上述票據(jù)的落款時間均為2006年6月8日,。2009年6月9日，廈門有誠物業(yè)服務有限公司國貿(mào)金海岸物業(yè)管理處出具一份《證明》,，載明該八套房產(chǎn)從2007年9月21日交付使用,；該四個車位從2007年9月21日交付使用。
　　因某某公司未能依約為李某水等三人辦理權屬登記手續(xù),，李某水等三人于2009年9月16日向廈門仲裁委員會申請仲裁,。2010年5月15日，廈門仲裁委員會裁決作出廈仲裁字（2010）第0190,、0188,、0195、0193,、0192,、0191、0189,、0194,、0199、0196,、0197,、0198號裁決書,確認了上述事實,，同時載明仲裁庭向保存本案合同原件的部門調(diào)閱了本案合同原件，經(jīng)核對李某水等三人提供的合同復印件與合同原件—致,，確認李某水等三人與某某公司的商品房買賣合同關系真實存在,，并認定某某公司于2006年5月25日通知辦理交房手續(xù)，李某水等三人于2007年9月21日占有使用案涉八套房產(chǎn)和四個車位,，并據(jù)此裁決某某公司應在裁決書作出之日起十日內(nèi)向廈門市國土局提交辦理該八套房產(chǎn)及四個車位權屬登記手續(xù)需由開發(fā)商提供的材料,，并繼續(xù)履行協(xié)助李某水等三人取得房產(chǎn)權屬登記證書的義務。
　　2008年5月7日,，廈門中院依照廈門某公司的申請查封了案涉房產(chǎn)和車位,，并于2014年5月26日進行了續(xù)封。廈門中院于2016年8月26日作出(2008)廈執(zhí)行字第256—16號執(zhí)行裁定書,，駁回了李某水等三人的案外人異議請求,。李某水等三人不服，遂提起本案訴訟,。
　　廈門中院于2018年10月30日作出（2016）閩02民初1050號民事判決：駁回李某水等三人的訴訟請求,。福建省高級人民法院于2020年3月30日作出（2019）閩民終316號民事判決：撤銷廈門中院（2016）閩02民初1050號民事判決，不得執(zhí)行廈門市國際（科技）商城（國貿(mào)金海岸）真浩閣10層A,、B,、C、D,、E,、F、G,、H等八個單位房產(chǎn)及地下二層38號,、39號、46號,、125號車位,。廈門某公司不服，向最高人民法院申請再審,。最高人民法院于2021年3月29日作出（2020）最高法民申5716號民事裁定：駁回廈門某公司的再審申請,。

裁判理由

　　最高人民法院認為：第一，李某水等三人共同在案涉8份針對房屋的《商品房買賣合同》以及4份針對車位的《商品房買賣合同》的買受人簽字處簽字,，就案涉房屋以及車位買賣而言,，李某水等三人可以被共同視為一方當事人，并且12份合同也可以被共同視為一個交易,。因此,，二審判決根據(jù)案涉交易的總金額認定李某水等三人已經(jīng)按照合同約定支付了首期購房款，具有事實依據(jù),，且李某水等三人同意將剩余購房款按人民法院要求交付執(zhí)行,，符合執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條的精神,。
　　第二，廈門某公司主張李某水等三人提交的《廈門市不動產(chǎn)轉讓（銷售）專用發(fā)票》不具有真實性,，無相應銀行轉賬憑證,，二審判決僅以該發(fā)票確認購房款支付時間及金額存在錯誤。其一,，根據(jù)雙方舉證情況,，李某水等三人已經(jīng)提交了支付相關購房款的轉賬憑證；其二,，廈門某公司沒有提交充分證據(jù)證明前述發(fā)票系偽造,，廈門某公司主張發(fā)票所蓋廈門某某公司專用章號碼與稅務機關網(wǎng)站查詢號碼不一致問題，不足以否定前述發(fā)票的真實性,。對于廈門某公司的前述主張,，不予支持。

裁判要旨

　　買受人與被執(zhí)行人簽訂多份合法有效的書面房地產(chǎn)買賣合同時,，人民法院可以結合多份合同的總金額,、買受人總共已支付金額等情況，對買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項的規(guī)定,，進行審查判斷。

關聯(lián)索引

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條第3項,。

　　一審：福建省廈門市中級人民法院（2016）閩02民初1050號民事判決（2018年10月30日）
　　二審：福建省高級人民法院（2019）閩民終316號民事判決（2020年3月30日）
　　再審：最高人民法院（2020）最高法民申5716號民事裁定（2021年3月29日）

（民四庭）