關(guān)鍵詞

· 民事

· 執(zhí)行異議之訴

· 案外人

· 案外人查封

· 另案生效裁判

基本案情

　　周某訴劉某,、孔某借款擔(dān)保合同糾紛一案,，鄭州仲裁委員會(huì)作出的（2015）鄭仲裁字第031號(hào)裁決書已發(fā)生法律效力,。周某向鄭州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一審法院）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，該院于2016年4月6日立案執(zhí)行,，執(zhí)行案號(hào)為（2016）豫01執(zhí)400號(hào),。在仲裁案件審理過(guò)程中,，河南省鄭州市金水區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱金水區(qū)法院）于2015年1月21日作出（2015）金執(zhí)字第948號(hào)執(zhí)行裁定書和（2015）金執(zhí)字第948號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書,，查封：（1）擔(dān)保人尚某名下位于鄭東新區(qū)某路北、藝術(shù)中心東某號(hào)樓13層13**號(hào),，商品房買賣合同編號(hào)為D106*****項(xiàng)下的辦公房產(chǎn),、鄭東新區(qū)某道路路22號(hào)樓2單元10層10**號(hào)房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為07**82）各一套。（2）被執(zhí)行人劉某名下的房產(chǎn)：鄭東新區(qū)某某道路路北,、某某道路路東2號(hào)樓22層22*1號(hào),、22*2、22*3,、22*4,、22*5、22*6,、22*7,、22*8，共計(jì)八套房產(chǎn),。查封期限自2015年1月22日起至2017年1月21日止,。
 　　在執(zhí)行過(guò)程中，一審法院于2016年11月7日作出（2016）豫01執(zhí)400號(hào)之三裁定及（2016）豫01執(zhí)400號(hào)之三協(xié)助執(zhí)行通知書,，繼續(xù)查封本案仲裁期間金水區(qū)法院查封的第二項(xiàng)八套房屋,，查封期限從2016年11月8日起至2019年11月7日止。2016年4月20日,，一審法院作出（2016）豫01執(zhí)400號(hào)裁定,，裁定評(píng)估、拍賣被執(zhí)行人劉某名下的上述八套房產(chǎn)。某置業(yè)公司對(duì)上述八套房屋被查封不服,，向一審法院提交異議,，該院于2018年8月1日作出（2018）豫01執(zhí)異256號(hào)裁定，駁回了案外人某置業(yè)公司的異議請(qǐng)求,。某置業(yè)公司對(duì)駁回其異議請(qǐng)求不服,，訴至一審法院。一審法院于2019年2月18日作出（2018）豫01民初3148號(hào)判決,，判決駁回某置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,。某置業(yè)公司不服一審判決，向河南省高級(jí)人民法院提起上訴,，河南省高級(jí)人民法院于2019年6月12日作出（2019）豫民終637號(hào)判決，判決駁回上訴,，維持原判,。 
　　一審、二審法院查明,，2014年8月31日某置業(yè)公司與劉某分別簽訂了八份商品房買賣合同,，分別為河南省鄭州市鄭東新區(qū)某某道路路北、某某道路路東2號(hào)樓22層22*1（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4274）,，22*2（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4281）,，22*3（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4295），22*4（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4303）,，22*5（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4315）,，22*6（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4321），22*7（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4331）,，22*8（商品房買賣合同編號(hào)為D140****4342）,。房屋用途為辦公用房，單價(jià)統(tǒng)一為每平方米10,400元,。約定每套購(gòu)房款合同簽訂當(dāng)日交付現(xiàn)金50.55%,，剩余49.45%款項(xiàng)通過(guò)向招商銀行房屋抵押貸款支付，付款時(shí)間為2014年10月21日,，房屋交付時(shí)間為2016年6月15日,。2015年1月21日法院查封時(shí)上述八套房屋均備案登記在劉某名下。
 　　某置業(yè)公司訴劉某房屋買賣合同糾紛一案,，河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱鄭州高新區(qū)法院）于2016年1月11日作出（2015）開民初字第12385號(hào)調(diào)解書,，確認(rèn)如下調(diào)解協(xié)議：（一）經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)，劉某與某置業(yè)公司于2014年8月31日簽訂的編號(hào)為D140****4274的商品房買賣合同自愿解除……
 　　鄭州高新區(qū)法院于2016年6月2日作出（2016）豫0191民初6377號(hào)判決,，判決：（一）解除雙方之間簽訂的合同編號(hào)為D140****4295的商品房買賣合同……
　　因劉某未及時(shí)履行涉案房屋的貸款,，招商銀行股份有限公司鄭州分行將劉某、蘇某、某置業(yè)公司訴至法院,，要求償還貸款本金及利息,，鄭州高新區(qū)法院作出（2017）豫0191民初10566號(hào)判決，判決：（一）劉某,、蘇某于本判決生效之日起10日內(nèi)向招商銀行股份有限公司鄭州分行償還借款本金5,361,494.06元,、利息49，419.40元,、罰息255.22元,、復(fù)息166.96元，共計(jì)5,411,336.40元（暫計(jì)算至2017年4月6日,，自2017年4月7日起至本息清償之日止的利息,、復(fù)息、罰息按合同約定計(jì)算）,；（二）劉某,、蘇某于本判決生效之日起10日內(nèi)支付招商銀行股份有限公司鄭州分行律師費(fèi)198,301.89元；（三）某置業(yè)公司對(duì)上述判決內(nèi)容承擔(dān)連帶保證責(zé)任,；（四）駁回招商銀行股份有限公司鄭州分行的其他訴訟請(qǐng)求,。 
　　最高人民法院審查再審申請(qǐng)時(shí)查明，鄭州高新區(qū)法院于2018年9月19日作出（2018）豫0191民初14001號(hào)判決,，判決解除某置業(yè)公司與劉某簽訂的其余六套商品房買賣合同,。涉案八套商品房買賣合同約定，本案商品房買賣合同簽訂當(dāng)日,，劉某應(yīng)支付八套房屋購(gòu)房款的50.55%現(xiàn)金,。在審查再審申請(qǐng)期間，某置業(yè)公司提出劉某未支付2203號(hào)房屋首付款和貸款共計(jì)2,803,424元,，劉某已支付購(gòu)房款6,030,432元和銀行按揭貸款634萬(wàn)元,，以上共計(jì)12,370,432元。上述商品房買賣合同已經(jīng)于2014年10月21日以某置業(yè)公司作為出賣人,，劉某作為買受人在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局登記備案,。對(duì)于預(yù)告登記，雙方簽訂的補(bǔ)充合同也進(jìn)行了約定,。劉某因非法吸收公眾存款罪被鄭州市中級(jí)人民法院（2017）豫01刑終958號(hào)判決,，判處有期徒刑七年，并處罰金人民幣三十萬(wàn)元,。 
　　某置業(yè)公司不服一審,、二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高人民法院?/span>2020年3月31日作出（2020）最高法民申1103號(hào)裁定：駁回某置業(yè)公司的再審申請(qǐng),。

裁判理由

　　法院生效裁判認(rèn)為，劉某在合同簽訂后通過(guò)現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款支付了購(gòu)房款，應(yīng)視為其與某置業(yè)公司的商品房買賣合同關(guān)系成立,。根據(jù)劉某與某置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同約定,，某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內(nèi)）辦理房屋權(quán)屬的初始登記,。涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局直屬分局辦理合同信息備案,，該合同信息備案登記具有對(duì)外的公示效力，劉某對(duì)于涉案的房產(chǎn)也享有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，當(dāng)劉某成為被執(zhí)行人時(shí),，涉案的房產(chǎn)可以成為人民法院執(zhí)行的對(duì)象。 
　　某置業(yè)公司以劉某違約,，商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)為由,，向鄭州高新區(qū)法院起訴請(qǐng)求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了相應(yīng)的生效調(diào)解書和判決書,，要求排除執(zhí)行,。但因某置業(yè)公司起訴，鄭州高新區(qū)法院作出解除商品房買賣合同判決書,、調(diào)解書的時(shí)間均在執(zhí)行法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)之后，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封,、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議的,，人民法院不予支持”的規(guī)定,，依法不能對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。但經(jīng)人民法院的生效裁判認(rèn)定,，某置業(yè)公司已為被執(zhí)行人劉某償還的按揭貸款部分,，應(yīng)當(dāng)從拍賣房產(chǎn)的變價(jià)款中優(yōu)先支付給某置業(yè)公司。

裁判要旨

　　執(zhí)行標(biāo)的被查封后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)人民法院另案作出的解除合同的生效法律文書,，提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的,，人民法院不予支持,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔(dān)保或階段性擔(dān)保并為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分,，可以從該房屋變賣價(jià)款中優(yōu)先支付,。

關(guān)聯(lián)索引

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第26條

　　一審：河南省鄭州市中級(jí)人民法院（2018）豫01民初3148號(hào)民事判決（2019年2月18日）
　　二審：河南省高級(jí)人民法院（2019）豫民終637號(hào)民事判決（2019年6月12日）
　　再審：最高人民法院（2020）最高法民申1103號(hào)民事裁定（2020年3月31日）

（民一庭）